在房地产调控政策背景下，“借名买房”并不少见，但一旦名义产权人身陷债务纠纷，房子被法院查封，实际购房人该如何维权？最高人民法院（2020）最高法民再328号民事判决书，就围绕一起“借名买房”引发的执行异议之诉，给出了权威裁判思路，厘清了多个关键法律问题。

2012年，北京的徐某某名下已有两套住房，受当时北京“限购两套”政策影响，无法再直接购房。于是，他与朋友曾某某签订《房产代持协议》，约定以曾某某名义购买北京朝阳区一套总价2659.2万元的房产，房屋的所有权、使用权等全部权利归徐某某，曾某某仅为代持人。

随后，徐某某通过本人刷卡、委托他人及关联公司转账的方式，支付了全部房款，并以曾某某名义签订购房合同（经鉴定，合同中“曾某某”签名均为徐某某代签）。2013年起，徐某某实际占有房屋，持续缴纳物业费、供暖费、车位费等费用，2016年2月，案涉房屋正式登记在曾某某名下。

看似“万无一失”的安排，却因曾某某的债务问题生变。2014年，曾某某为他人一笔2910万元的借款提供连带保证，后借款人无力还款，债权人辽宁某公司（以下简称“某公司”）胜诉后申请强制执行，2016年10月，法院查封了登记在曾某某名下的案涉房屋。

徐某某得知后，先向法院提出执行异议被驳回，随后提起案外人执行异议之诉，请求中止对案涉房屋的执行、解除查封。一审、二审法院均认定徐某某与曾某某的“借名买房”关系真实，徐某某对房屋享有足以排除执行的权益，判决支持徐某某的诉请。

某公司不服，向最高法申请再审，核心诉求是撤销一、二审判决，驳回徐某某的全部请求，理由包括：徐某某“借名买房”避限购违法，代持协议无效；徐某某并非房屋所有权人，不享有排除执行的权利；某公司作为债权人，对房屋登记情况有信赖利益。

案件再审期间，又出现关键新事实：徐某某消除了限购障碍，2020年7月，北京朝阳区法院作出生效判决，认定徐某某符合购房政策，判令曾某某配合过户；同年8月，经法院执行，案涉房屋正式变更登记至徐某某名下，徐某某取得不动产权证书。

结合案件事实与法律规定，最高法围绕4个核心争议焦点，作出了最终裁判，每一个结论都对“借名买房”相关纠纷具有重要参考意义：

1. 徐某某与曾某某的“借名买房”关系，最初是否有效？

最高法明确：无效，理由是规避国家限购政策、违背公序良俗。

国务院及北京市的限购政策，目的是抑制投机性购房、稳定房价，维护社会公共利益和宏观经济秩序。徐某某在已有两套住房的情况下，借曾某某之名买房，本质是规避限购，若司法纵容此类行为，将导致政策落空，损害公共利益。因此，双方签订的《房产代持协议》，因违背公序良俗，最初应认定为无效。

这里要特别注意：并非所有“借名买房”都无效，仅当借名目的违反公序良俗（如避限购、避限贷）或法律强制性规定时，协议才会被认定无效；若因其他合理原因借名（如无购房资格但为自住，且后续补正资格），协议效力则需结合具体情况判断。

2. 未过户前，徐某某能以“借名买房”为由，主张自己是房屋所有权人吗？

最高法明确：不能，借名人仅享有债权请求权，而非物权。

我国法律实行“物权公示原则”，房屋所有权以登记为准，除非法律另有规定，否则未登记不产生物权效力。即便“借名买房”协议有效，借名人（徐某某）享有的也只是“要求出名人（曾某某）过户房屋”的债权请求权，而非直接成为房屋所有权人。

此前有观点认为，可依据《物权法司法解释（一）》第二条，主张“真实权利与登记不符，确认借名人为物权人”，但最高法明确，该条款仅适用于“登记错误”（如虚假资料骗登记、登记机关失误），而本案是徐某某故意将房屋登记在曾某某名下，不属于“登记错误”，因此不能直接确认其为物权人，更无“排除执行”的权利。这也意味着，借名人故意制造“名义与实际不符”，就要承担房屋被查封、执行的风险。

3. 房屋过户到徐某某名下后，还能被执行吗？

最高法明确：不能，合同效力已补正，徐某某成为合法所有权人。

虽然最初的《房产代持协议》无效，但徐某某后续消除了限购障碍（名下住房情况变化，经行政机关确认符合购房资格），相当于“补正”了合同无效的事由，协议效力得以恢复。

随后，徐某某通过法院诉讼，拿到了“判令曾某某配合过户”的生效判决，又经执行程序完成登记，正式取得不动产权证书——此时，徐某某成为房屋的合法所有权人，某公司再主张执行已归徐某某所有的房屋，已无事实和法律依据，因此不能再执行。

这一结论也给借名人提了醒：若因避限购借名，后续需及时消除限购障碍，通过合法程序（如诉讼、过户登记）确认所有权，才能最大程度保障自身权益。

4. 某公司作为债权人，对房屋登记情况有信赖利益吗？

最高法明确：没有，人保债权人不享有对债务人名下房屋的信赖利益。

某公司的债权，源于曾某某的“连带保证责任”，而保证担保属于“人保”，核心是基于对曾某某个人信用的信赖，而非对某一特定房屋（物）的信赖，与“物保”（如抵押、质押）有本质区别。

更关键的是，曾某某签订保证合同时，案涉房屋尚未登记在其名下，某公司不可能“因信赖房屋登记在曾某某名下”而同意其提供保证，因此不存在“受法律保护的信赖利益”，无权要求执行案涉房屋。

最终，最高法虽纠正了一、二审法院“徐某某享有物权或物权期待权”的法律适用错误，但结合“房屋已过户至徐某某名下”的新事实，判决维持二审结果——某公司不得执行案涉房屋。

这起最高法再审案例，其实给“借名买房”划了3条明确红线，无论是借名人还是债权人，都需牢记：

1. 避限购的“借名买房”风险极高，协议可能被认定无效，房屋未过户前易被执行；

2. 借名人不能凭“代持协议”直接主张物权，必须经合法登记，才能成为真正所有权人；

3. 人保债权人（如保证合同中的债权人），不能以“信赖房屋登记”为由，要求执行债务人名下非担保物的房屋。

现实中，“借名买房”的纠纷远不止于此，若你遇到类似情况，比如代持人拒绝过户、房屋被多轮查封，可结合自身具体情形，可以咨询专业律师梳理证据后，制定更契合案情的维权方案，避免因“想省麻烦”反而陷入更大的法律风险。